Projeto aprovado regulamenta tributação de Fundos de Investimento Imobiliário e de Fiagros

16/12/2025 – 22:55

Aprovado pela Câmara dos Deputados, o projeto que regulamenta a reforma tributária (PLP 108/24) contém regras sobre a tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e dos Fundos do Agronegócio (Fiagros). Essas regras são incluídas nos mesmos moldes daquelas usadas no projeto de isenção do Imposto de Renda da Pessoa Física para rendimentos até R$ 5 mil.

Atualmente, a lei isenta esses fundos da CBS e do IBS, mas vetos pendentes de análise podem trazer insegurança jurídica. Assim, a isenção valerá apenas se esses fundos operarem com imóveis e tenham:

• cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado organizado com um mínimo de 100 cotistas;
• concentração de rendimentos em cotistas representando menos de 20% do rendimento;
• concentração de cotas em familiares de menos de 40%;
• cotistas que sejam pessoas jurídicas associadas com menos de 50% das cotas, exceto fundo fechado de previdência.

Também terão isenção os FII e Fiagro que não atendam diretamente a esses critérios, mas tenham mais de 95% de suas cotas detidas por:

• outros FII ou Fiagro qualificados;
• fundos constituídos no país exclusivamente para lidar com recursos de planos de previdência complementar e de planos de seguros de pessoas;
• fundos de pensão ou entidades de previdência reguladas; e
• fundos com patrimônio formado exclusivamente por ativos financeiros regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Tributados
Por outro lado, serão tributados aqueles fundos sujeitos à tributação de pessoa jurídica e os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC), além de outros fundos que antecipem recebíveis (crédito a receber) e não se caracterizem como entidades de investimento.

Recolhimento automático
No sistema de pagamento previsto para os novos tributos, o texto aprovado aplica penalidades específicas para as instituições operadoras, em caso de infração.

Esse sistema, conhecido como split payment, permite que as instituições operadoras de meios de pagamento façam a separação automática dos tributos ao processar a compra/venda. A comunicação direta com os sistemas contábeis das empresas dará mais segurança contra fraudes ao Fisco, que também receberá as informações sobre as transações.

O prestador de serviços de pagamento eletrônico e a instituição operadora de sistemas de pagamento estarão sujeitos ao pagamento de multas por três tipos de infrações:

• deixar de separar ou separar em desacordo com a legislação os valores relativos ao IBS e à CBS: 0,1 Unidade Padrão Fiscal (UPF) por transação, o equivalente a R$ 20;
• deixar de recolher ou recolher em atraso ou em valor menor os valores dos tributos: multa de mora de 3% por mês ou fração sobre o valor envolvido; e
• comunicar em atraso ou em desacordo com a legislação as informações sobre a separação dos tributos e sobre os recolhimentos feitos: 0,001 UPF (R$ 0,20) por transação, por dia ou fração de dia de atraso.

Outras multas
Cada UPF tem o valor de R$ 200 e serve de parâmetro para várias outras multas listadas no projeto.

Essas multas não serão aplicadas se não forem prestadas as informações necessárias para o recolhimento automatizado do tributo, seja por parte da empresa vendedora, compradora ou plataforma digital de vendas.

Haverá um limite de tolerância do número de transações com problemas, e apenas quando esse limite for superado é que as multas serão cobradas. Nos primeiros dois anos de funcionamento (2027 e 2028), ele será de 1% das transações, diminuindo para 0,5% de 2029 em diante.

Sem prejuízo das multas, o órgão regulador do sistema financeiro e de pagamentos poderá aplicar penalidades de suspensão temporária da autorização para prestar serviços financeiros ou de pagamento ou mesmo cassar essa autorização no caso de prática reiterada dessas infrações.

Essa prática reiterada é caracterizada como o descumprimento das obrigações citadas em relação a 10% ou mais da quantidade total de transações no mês, em dois meses sucessivos ou alternados a cada período de 12 meses.

Também será considerada prática reiterada quando o recolhimento dos tributos em desacordo com as regras ou sua falta de recolhimento ao Fisco atingir 10% ou mais do valor total das transações no mês em dois meses sucessivos ou alternados a cada período de 12 meses.

Reportagem – Eduardo Piovesan
Edição – Pierre Triboli